Vendre le logement d’un parent entré en EHPAD : la plus-value exonérée pendant deux ans
Vendue dans les deux ans suivant l’entrée en EHPAD, l’ancienne résidence principale peut échapper à la plus-value : revenus, logement vide, pas d’IFI.
Vérifié sur les sources officielles le · Sources : Service-public.gouv.fr, BOFiP, Code général des impôts · Par Arno Joyeux
Quand un parent entre en EHPAD, son logement reste souvent vide, et la famille se demande s’il faut le vendre. Une règle fiscale pèse dans la décision : la plus-value de la vente de son ancienne résidence principale peut être exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux, à condition de vendre dans les deux ans suivant l’entrée dans l’établissement (article 150 U, II-1° ter du code général des impôts). Passé ce délai, la vente d’un logement qui n’est plus la résidence principale est imposée comme celle d’une résidence secondaire.
Les conditions de l’exonération
| Condition | Ce qu’elle exige |
|---|---|
| Délai | Vente dans les 2 ans qui suivent l’entrée en EHPAD, ou dans un autre établissement d’accueil de personnes âgées |
| Logement | L’ancienne résidence principale, restée inoccupée depuis l’entrée : ni louée ni prêtée, sauf au conjoint |
| Revenus | Pour une vente en 2026, un revenu fiscal de référence 2024 d’au plus 30 024 € pour la première part de quotient familial, majoré de 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 522 € pour chacune des suivantes |
| Patrimoine | Ne pas avoir été soumis à l’impôt sur la fortune immobilière l’avant-dernière année avant la vente |
Les plafonds de revenus sont différents dans les départements d’outre-mer. La même exonération existe pour une personne qui réside dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés.
Vendre, louer ou attendre
- Vendre dans les deux ans : si les quatre conditions sont réunies, aucune imposition sur la plus-value.
- Louer ou prêter le logement en attendant : l’exonération est perdue, puisque le logement doit rester inoccupé (sauf par le conjoint).
- Vendre après deux ans : la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement qui augmente avec la durée de détention. Le calcul sur vos chiffres se fait dans le simulateur de plus-value immobilière, qui propose aussi le cas du vendeur entré en EHPAD.
Et l’aide sociale à l’hébergement ?
Si le parent perçoit l’aide sociale à l’hébergement, le département peut en récupérer le montant sur sa succession : la vente du logement ne l’efface pas, et le prix de vente entre dans son patrimoine. Les règles de la récupération sont dans le guide de l’aide sociale à l’hébergement.
Questions fréquentes
Combien de temps a-t-on pour vendre sans payer d’impôt sur la plus-value ?
Deux ans à compter de l’entrée dans l’établissement, si le logement est resté inoccupé et si les conditions de revenus et de patrimoine sont remplies.
Peut-on louer la maison de ses parents en attendant de la vendre ?
On le peut, mais l’exonération est alors perdue : le logement ne doit être ni loué ni prêté depuis l’entrée en établissement, sauf s’il est occupé par le conjoint.